Novim zakonom zabranjen promet nekretnina u Crnoj Gori bez građevinske dozvole

Novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, koji je stupio na snagu 14. avgusta, donosi značajne promjene za tržište nekretnina u Crnoj Gori. Njime se uvodi jasnija procedura, strožija pravila i efikasniji mehanizmi kontrole gradnje. Takođe, u roku od 120 dana, ovim zakonom je predviđeno i osnivanje posebnog organa – Uprave za legalizaciju, dok vlasnici bespravnih objekata imaju obavezu da u roku od šest mjeseci izvrše upis svojih nekretnina u katastar.
U ovom tekstu saznajte šta Zakon o legalizaciji bespravnih objekata u Crnoj Gori donosi vlasnicima i kupcima nekretnina, koja su ograničenja u prometu i poslovanju, te koji objekti ne mogu biti legalizovani.

Šta se smatra bespravnim objektom

Prema ovom zakonu, pod pojmom bespravnog objekta, kako je navedno u članu 2 podrazumijeva se sledeće:
- Bespravnim objektom smatra se zgrada ili dio zgrade, koji je izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole, odnosno drugog akta kojim se odobrava građenje, ili suprotno tom aktu.
- Bespravnim objektom iz stava 1 ovog člana smatra se i dio objekta koji predstavlja prekoračenje površine objekta definisane urbanističko-tehničkim uslovima, odnosno građevinskom dozvolom ili drugim aktom.
- Bespravnim objektom smatra se i pomoćni objekat, koji čini funkcionalnu cjelinu sa stambenim, poslovnim i stambeno-poslovnim objektom, kao i objekat koji je u funkciji obavljanja poljoprivredne djelatnosti, zaštite i valorizacije nepokretnih kulturnih dobara i uređenja javnih zelenih površina, kao i ostale vrste pomoćnih objekata u smislu zakona kojim se uređuje izgradnja objekata, koji je izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole, odnosno drugog akta kojim se odobrava građenje, ili suprotno tom aktu.
- Bespravnim objektom iz stava 1 ovog člana smatra se stambena, poslovna i poslovno-stambena zgrada na kojoj su izvedeni grubi konstruktivni građevinski radovi najmanje jedne etaže, odnosno izvedeni temelji, stubovi sa gredama, zidovi i ploča iznad zidova ili krovna konstrukcija, sa ili bez krova, koji je izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole, odnosno drugog akta kojim se odobrava građenje, ili suprotno tom aktu.
- Poslovna zgrada odnosno djelovi poslovno-stambene zgrade iz stava 3 ovog člana su: trgovački i tržni centri, izložbeni centri, sajmišta, poslovne zgrade, objekti uprave, skladišta i stovarišta i objekti za obavljanje turističke i ugostiteljske djelatnosti, koji je izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole, odnosno drugog akta kojim se odobrava građenje, ili suprotno tom aktu.
- Bespravnim objektom u smislu stava 4 ovog člana smatraju se i industrijski objekti i objekti za proizvodno zanatstvo.
- Bespravnim objektom smatraju se državni objekti od opšteg interesa i lokalni objekti od opšteg interesa u smislu zakona kojim se uređuje izgradnja objekata, koji je izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole, odnosno drugog akta kojim se odobrava građenje, ili suprotno tom aktu.

Glavni uslovi za legalizaciju nekretnina

U skladu sa Zakonom o legalizaciji bespravnih objekata, da bi se mogao legalizovati bespravni objekat potrebno je:
- da bude evidentiran na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku,
- da je upisan u katastar nepokretnosti,
- da nije izgrađen na prostoru koji je planskim dokumentom određen za izgradnju infrastrukturnih i drugih objekata od opšteg interesa,
- da svojom površinom ili dijelom površine ne prelazi regulacionu liniju ili liniju vlasničke parcele ako je objekat izgrađen na prostoru za koji ne postoji važeći planski dokument,
- kao i da su riješeni imovinsko pravni odnosi na objektu i zemljištu na kome je izgrađen bespravni objekat. (Član 6 Zakona o legalizaciji bespravnih objekata)
Novitet koji donosi ovaj zakon jeste što se prvi put u ovom postupku koriste satelitski i aerofotogrametrijski snimci, na osnovu kojih će se odlučivati da li se objekat može legalizovati. Zakonom je takođe propisano da objekti koji nijesu zabilježeni na ovim snimcima ne mogu biti upisani u evidenciju, niti kasnije uključeni u pravni promet, što značajno utiče na kupoprodaju i ulaganja u nekretnine.

Koji objekti se ne mogu legalizovati

Ne mogu se legalizovati privremene građevine, kao i objekti koji nisu građeni od odgovarajućih materijala ili na način koji obezbjeđuje sigurnost, stabilnost i dugotrajnu upotrebu. Takođe, svaki objekat koji je predmet sudskog spora automatski se isključuje iz postupka legalizacije. Procjenu o tome da li određena građevina ispunjava osnovne tehničke i sigurnosne uslove donosi nadležni organ lokalne uprave u postupku legalizacije – navodi se u Zakonu.

Pravni rizici prometa bespravnih objekata

Promet nekretnina u Crnoj Gori, koje nisu legalizovane ili upisane u katastar nosi značajne pravne rizike, jer kupci i prodavci mogu biti izloženi sankcijama, a vlasnička prava mogu biti osporena ili automatski pripisana državi.
U članu 49 ovog zakona navodi se sledeće: “Organ uprave nadležan za imovinu, odnosno organ lokalne uprave nadležan za imovinu dužan je da, u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona, objavi javni poziv za vlasnike bespravnih objekata izgrađenih na zemljištu u državnoj svojini, odnosno zemljištu na kome svojinska ovlašćenja vrši jedinica lokalne samouprave, da podnesu zahtjev za upis objekata u katastar nepokretnosti u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovog zakona, uz upozorenje da će se, ako ne pokrenu postupke upisa bespravnih objekata u Katastar, identitet vlasnika bespravnog objekta utvrditi na osnovu podataka iz katastra nepokretnosti i upisati kao državna svojina.
Svojina nad bespravnim objektom izgrađenim na zemljištu u državnoj svojini, koji je evidentiran na snimku iz člana 7 ovog zakona ili je evidentiran na način propisan članom 27 ovog zakona a čiji vlasnik nije podnio zahtjev za ovjeru elaborata premjera izvedenog stanja bespravnog objekta ili zahtjev katastru za upis objekta u katastar nepokretnosti, utvrđuje se odlukom, na osnovu podataka iz katastra nepokretnosti.
Odluku iz stava 2 ovog člana dužan je da donese organ uprave nadležan za imovinu za bespravne objekte izgrađene na zemljištu u državnoj svojini, odnosno organ lokalne uprave nadležan za imovinu za bespravne objekte izgrađene na zemljištu na kojem svojinska ovlašćenja vrši jedinica lokalne samouprave, nakon isteka roka od šest mjeseci od dana isteka roka za pokretanje postupka upisa bespravnog objekta u Katastar iz stava 1 ovog člana.”

Ograničenja u prometu i poslovanju bespravnih objekata

Član 51 propisuje upis zabilježbi zabrane otuđenja i zabrane obavljanja djelatnosti za sve bespravne objekte, što dodatno zabranjuje promet ili korišćenje takvih nekretnina dok se ne legalizuju.
Postupak upisa zabilježbe zabrane otuđenja i zabilježbu zabrane obavljanja privredne i druge djelatnosti u bespravnom objektu za koji je u "G" listu, lista nepokretnosti upisana zabilježba (nema konačni izvještaj o stručnom nadzoru, nema upotrebnu dozvolu, nema prijavu građenja, izgrađen bez građevinske dozvole ili prekoračenje građevinske dozvole po službenoj dužnosti) dužan je da pokrene i sprovede Katastar, u roku od 36 mjeseci od dana stupanja na snagu ovog zakona.
Zabilježbu zabrane otuđenja i zabilježbe zabrane obavljanja privredne i druge djelatnosti Katastar je dužan da upiše i za bespravne objekte za koje nije pokrenut postupak upisa u katastar nepokretnosti u roku iz člana 48 stav 1 ovog zakona, kao i za objekte za koje nije donijeto rješenje o legalizaciji u roku od 36 mjeseci od dana stupanja na snagu ovog zakona. (Član 51 Zakona o legalizaciji bespravnih objekata)

Cijeli tekst Zakona o legalizaciji bespravnih objekata možete pročitati putem linka: https://www.sluzbenilist.me/propisi/A14F4A73-7CD3-4BFD-8F77-FE0109089D04?page=1. 
Za sve informacije o legalizaciji bespravnih objekata i sigurnom prometu nekretnina u Crnoj Gori, naši agenti su tu da vam pomognu. Kupujte i prodajte nekretnine sa sigurnošću – kontaktirajte agenciju Amfora!