Kako izmjene poreza na imovinu utiču na tržište nekretnina u Crnoj Gori

Izmjene Zakona o porezu na nepokretnosti izazvale su veliko interesovanje kako građana tako i investitora. Nakon što je na sjednici održanoj 13. oktobra izglasan ovaj zakon, a dio odredbi proglašen neustavnim od strane Ustavnog suda, tržište nekretnina u Crnoj Gori našlo se u zoni pravne i finansijske neizvjesnosti. Dok opštine i dalje imaju široku autonomiju da određuju koeficijente i stvarno poresko opterećenje, najavljene korekcije i nova tumačenja “tržišne vrijednosti” otvaraju ključno pitanje: da li će vlasništvo nad imovinom u Crnoj Gori postati skuplje i kako će to uticati na cijene, zakup i investicione odluke?

Najvažnije izmjene Zakona o porezu na nepokretnosti

Najvažnije izmjene Zakona o porezu na nepokretnosti odnose se na način određivanja tržišne vrijednosti, veću ulogu opština u formiranju konačne poreske stope i jasnije razdvajanje kategorija stanova, objekata i zemljišta. Iako osnovni raspon od 0,25% do 1% ostaje isti, lokalne samouprave sada imaju još veću autonomiju u određivanju koeficijenata, što direktno utiče na to koliko će vlasnici stanova i zemljišta plaćati porez. Sve izmjene ovog zakona možete pročitati ovdje.
Takođe, preciznije je definisano šta se smatra oporezivom nepokretnošću, dok su pojedine sporne odredbe – poput oporezivanja objekata u izgradnji privremeno ukinute nakon odluke Ustavnog suda.

Odredbe koje je Ustavni sud ukinuo kao neustavne

Ustavni sud je ukinuo ključne odredbe Zakona o porezu na nepokretnosti koje su uvodile nove kategorije objekata za oporezivanje, poput „objekata u izgradnji“ i „drugih objekata“, ocjenjujući da je zakonodavac time prekoračio svoja ovlašćenja jer takvi objekti nijesu definisani u važećem Zakonu o izgradnji objekata. Istovremeno je ukinuta i odredba kojom je za neizgrađeno građevinsko zemljište bila propisana porezna stopa od 0,3 do 5 odsto, jer je sud ocijenio da takvo uvećano oporezivanje nezakonito utiče na način korišćenja privatne imovine i predstavlja ograničenje prava svojine suprotno Ustavu i međunarodnim standardima. Sud je odredio da se njihovo ukidanje formalno primijeni 24. decembra 2025., kako bi se do tada izbjegla pravna praznina i omogućilo da se zakon uskladi sa Ustavom. Detalje možete pročitati na linku: https://www.ustavnisud.me/ustavnisud/objava/blog/7/objava/228-ustavni-sud-ukinuo-odredbe-zakona-o-porezu-na-nepokretnosti. 

Kako će ove promjene oblikovati tržište nekretnina u Crnoj Gori?

Iako je cilj zakonodavca bio da uvede preciznije kriterijume i veću naplatu poreza, ukidanje neustavnih rješenja vraća fokus na pravnu sigurnost građana, investitora i lokalnih samouprava. Konačni efekti na tržište nekretnina zavisiće od toga kako će nova rješenja biti definisana - da li će donijeti stabilniji i pravedniji pravni okvir, ili otvoriti dodatna pitanja u primjeni. Ono što je sigurno jeste da svaka izmjena u poreskoj politici direktno utiče na investicione odluke i dugoročni razvoj tržišta nekretnina u Crnoj Gori.

Već smo više puta naglasili da je tržište nekretnina dinamično i podložno konstantnim promjenama. Upravo zato je važno imati partnera koji razumije tržište i stoji vam na raspolaganju u svim procesima — kupovini, prodaji ili izdavanju nekretnina. Stoga, ukoliko želite profesionalnu pomoć ili savjet kontaktirajte Amforu i donesite prave odluke uz tim kojem možete vjerovati!